Bij het kopen van een woning of vakantiehuis in Spanje komt, net als bij het emigreren naar Spanje, aardig wat kijken. Het is verstandig om bij de aankoop van een tweede huis of vakantiehuis in Spanje, de hulp in te schakelen van de Spaanse makelaar, gestor of advocaat. Vergeet alleen niet dat het aanbrengen van een nieuwe klant voor een hypotheek, verbouwing of taxatie, bijna altijd een provisie oplevert. Hoe objectief de “adresjes” die je krijgt zijn, moet je dus zelf proberen in te schatten… Door iets verder te kijken en zoeken dan je neus lang is, kun je veel geld besparen.
Woning of vakantiehuis kopen in Spanje
Ga je emigreren en heb je de beslissing genomen om een woning of vakantiehuis in Spanje te willen kopen? Voordat je op zoek gaat naar interieur ideeen, vraag eerst direct een NIE aan. Dat is belangrijk om te regelen bij een emigratie. Een NIE nummer, is een registratienummer die je sowieso nodig hebt bij de koop van een woning in Spanje. De aanvraag kan een aantal weken duren, je kunt daar dus beter op tijd mee beginnen.
Spreek je de taal redelijk tot goed, dan zou je in feite het meeste rondom de koop van een Spaanse woning zelf voor elkaar kunnen krijgen. Zo niet, dan is het verstandig om zo snel mogelijk een adviseur of gestor in te schakelen voor de aankoop van een Spaanse woning.
Tip: Laat een advocaat tijdig uitzoeken wie volgens het eigendomsregister officieel eigenaar is van de Spaanse woning (registro de la propiedad). Doe dit ook weer niet te lang van te voren, anders kan er in de tussentijd alweer een nieuwe eigenaar zijn gekomen! Dit is verstandig als je gaat emigreren, maar natuurlijk ook als je een vakantiehuis in Spanje gaat kopen.
Onderhandelen tijdens de koop van de woning of vakantiehuis in Spanje
Met goed onderhandelen tijdens het koopproces, kun je veel geld overhouden! Zoals bijna overal is de kennis van vraag en aanbod belangrijk om te weten. Probeer daarom vooraf al achter de volgende vragen te komen:
- Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in het gebied?
- Hoe lang staan de Spaanse woningen of vakantiehuizen gemiddeld te koop?
- Staan er veel Spaanse woningen of vakantiehuizen in de buurt te koop?
- Zijn er veel Spaanse makelaars actief?
- Wonen er vooral Spanjaarden in de buurt, of fungeren de woningen als vakantiehuis?
Met de opgedane kennis kun je realistischer onderhandelen, en bovendien refereren naar andere woningen. Daardoor sta je veel sterker en wordt het kopen van een woning of vakantiehuis in Spanje makkelijker.
Tip: hoe geïnteresseerder je overkomt, hoe hoger de vraagprijs zal zijn. Als je namelijk aantoont dat je de Spaanse woning per se wilt hebben, denkt de makelaar in Spanje dat je bereid bent om dieper in de buidel te tasten!!
Woning of vakantiehuis reserveren in Spanje
Ben je een Spaans huis tegengekomen die (bijna) voldoet aan je wensen? Je kunt dan een reservering of een optie nemen op de Spaanse woning. Je zal dan een bepaald bedrag aan moeten betalen. Dat bedrag varieert van een paar honderd, tot een paar duizend euro.
De aanbetaling ben je in principe altijd kwijt. Dat is niet onredelijk want de woning in Spanje wordt voor je vastgehouden. Je hebt dan tijd om wat onderzoek te doen en je zaken zoals hypotheek en taxatie te regelen. De aanbetaling wordt van het uiteindelijke bedrag afgehaald als de koop doorgaat.
Het is verstandig om in het contract op te nemen dat als de verkoper zich terugtrekt, hij hetzelfde bedrag aan jou schuldig is – naast het terugbetalen van het bedrag zelf.
Tip: Zorg altijd voor een contract van de reservering, met handtekeningen van alle betrokken partijen. Laat je niet afschepen met dat “het wel goed zit”. Je zult niet de eerste zijn die een flinke smak geld verliest… Het kopen van een woning in Spanje is niet zomaar iets.
Voorlopig koopcontract voor Spaanse woning of vakantiehuis
Het koopcontract kan ook een voorlopige overeenkomst zijn die je met de verkopende makelaar opstelt. Je kunt ook een notaris inschakelen. Als je nog niet zeker weet of je de betaling rond gaat krijgen, kun je afspreken met de verkoper dat je nog van de koop af mag zien. Dat moet dan heel uitdrukkelijk in de overeenkomst staan. Vaak moet je dan wel aanbetalen. Je krijgt bij annulering, mogelijk niet het volledige aanbetalingbedrag terug, maar dit is onderhandelbaar.
Koopcontract voor een Spaanse woning
Besluit je het vakantiehuis of je tweede huis in Spanje definitief te willen kopen, dan wordt het koopcontract gemaakt. Hierin worden alle partijen vermeldt. Een Spaanse makelaar, gestor of notaris zoekt normaal gesproken voor je uit wie de officiële eigenaar is volgens het eigendomsregister (registro de la propiedad). Het is heel belangrijk dat die persoon tekent, anders betaal je wel, maar ben je niet officieel eigenaar! Echt 100 % zekerheid heb je als een advocaat voor je nagaat wie er in het register staat.
Nu het koopcontract getekend is, moet je 10 % van de verkoopprijs betalen. Als je na die betaling alsnog annuleert, ben je die 10 % kwijt. Ook nu is het verstandig om ook in het contract op nemen dat als de verkoper zich terugtrekt, hij 10% moet betalen aan jou.
In Spanje gebeurt het wel eens, dat zodra er aanbetaald is, de Spaanse makelaar als een gek probeert het huis voor een hoger bedrag probeert te verkopen. De oorspronkelijke eigenaar is al akkoord met het bedrag, en het verschil tussen dat bedrag en een mogelijke nieuwe koper van de Spaanse woning, is zijn pure winst! Mede daarom moet je het contract daarom dichtspijkeren.
Data
In het contract moeten deadlines komen te staan. Denk hierbij aan:
- Wanneer moet er betaald worden voor de Spaanse woning?
- Wanneer is de oplevering van de Spaanse woning of je vakantiehuis?
- Wanneer vervallen de betaaltermijnen in geval van nieuwbouw van een Spaanse woning?
Overdrachtsakte van de Spaanse woning
Normaal gesproken vindt de overdracht van bestaande woningen in Spanje plaats binnen 3 maanden. De notaris schrijft de akte in het register. Als je de woning financiert met een hypotheek, zal er ook iemand van de bank bij zijn om de overdrachtsakte te tekenen.
Bij de overschrijving van de Spaanse woning is er nog ruimte voor valsspelerij. Zodra je getekend hebt, moet de woning of je vakantiehuis in Spanje zo snel mogelijk op jouw naam worden gezet bij de gemeente. Het snelst kan dat door ze een fax te sturen. Pas als dit gedaan is ben je officieel eigenaar van de Spaanse woning. Als hier te lang mee wordt gewacht, kan de Spaanse woning feitelijk gezien ook nog aan iemand anders verkocht worden. Als diegene de woning eerder op zijn naam heeft staan, heb je betaald, maar geen woning in Spanje. Dit komt niet vaak voor, maar wees dus gewaarschuwd!
De levering, de sleutels…
Een laatste kritisch rondje door de woning in Spanje is niet onverstandig. Als je de Spaanse woning of het vakantiehuis in Spanje met inventaris overneemt, check of er niet ineens zaken ontbreken. Denk aan de butagasflessen, en alle setjes sleutels…
Achteraf op dit soort zaken terugkomen blijkt vaak lastig te zijn. Controleren is in dit geval beter dan vertrouwen, ook al kom je daarmee misschien achterdochtig of onvriendelijk over.
Escritura
Escritura is het Spaanse woord voor eigendomsbewijs. Als een onroerend goed wisselt van eigenaar, dan wordt er een escritura opgesteld. De nieuwe eigenaar van de woning in Spanje, krijgt een nieuwe escritura. De oude escritura moet de oude eigenaar geven aan de nieuwe eigenaar.
De escrituras die je bij de aankoop van een woning krijgt:
- Escritura publica de compraventa – dit is de eigendomsakte. Hierop staat wie er van welk object eigenaar is met data.
- Escritura de hipoteca – dit is de hypotheekakte die je krijgt bij het afsluiten van een hypotheek. Hierop staat het object, het bedrag en de eigenaar.
Mocht je de escritura kwijtraken, dan is er altijd nog een kopie beschikbaar bij de notaris. Die is alleen opvraagbaar door de eigenaar, die dan zelf met paspoort moet verschijnen.
Inschrijven bij de gemeente in kadaster
Zodra de koop van de woning in Spanje rond is moet je je bij de gemeente inschrijven (in het catastro). Hierdoor wordt je belastingplichtig voor de Spaanse onroerend goedbelasting.
De aangifte van deze belasting moet je zelf verzorgen. Je moet hier echt zelf achteraan, je krijgt niet automatisch een aangiftebiljet toegestuurd. Als je dit laat zitten, kan de heffing na jaren tijd alsnog verschijnen.
Seguro decenal
De Seguro decenal is een verplichte 10-jarige verzekering op nieuwbouw in Spanje. Deze verzekering dekt schade die door constructiegebreken ontstaan.
In de Spaanse wet staat dat zolang een Spaanse woning nog geen 10 jaar oud is, die verzekering er altijd moet zijn. Als de verzekering er om welke reden dan ook niet is, kan het huis niet worden overgedragen. Dat kan knap lastig zijn als je op het punt staat naar Spanje te emigreren. De notaris is verplicht om, als de ‘Seguro decenal’ ontbreekt, een aantekening te maken in het Eigendomsregister.
Het is dus af te raden om een woning, jonger dan 10 jaar, te kopen als er geen seguro decenal op zit.