Bij het kopen van een woning komt aardig wat kijken. Vergeet nooit dat het aanbrengen van een nieuwe klant voor een hypotheek, verbouwing of taxatie, bijna altijd een provisie oplevert voor degene die het voor je regelt. Hoe objectief de naar voren geschoven contacten zijn, moet je dus zelf proberen in te schatten… Door iets verder te kijken en zoeken dan je neus lang is, kun je veel geld besparen.
Een woning kopen in Frankrijk kun je prima zelf doen, maar wees je heel goed bewust van de spelregels. De mensen die “het schip in gaan” hebben waarschijnlijk te goed vertrouwen gehad en te weinig voorbereiding getroffen…
Voorbereiding
Als je besloten hebt de woning te willen kopen, kun je voor jezelf een prijs bepalen en een uiterste prijs.
Verder is het belangrijk dat je over een bankrekening beschikt.
Onderhandelen
Met goed onderhandelen kun je veel geld overhouden. Zoals bijna overal is de kennis van vraag en aanbod belangrijk om te weten. Probeer daarom vooraf al achter de volgende vragen te komen:
- Staan er veel woningen in de buurt te koop?
- Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in het gebied?
- Hoe lang staan de woningen gemiddeld te koop?
- Zijn er veel makelaars actief?
Met de opgedane kennis kun je realistischer onderhandelen, en bovendien refereren naar andere woningen. Daardoor sta je veel sterker.
Als je overweegt om de hulp in te schakelen van een derde (dat kan bijvoorbeeld een landgenoot zijn), houd er rekening mee dat diegene vaak voor hun eigen belang bezig zijn. Ze kunnen het onder een hoedje spelen met de makelaar en de kans is klein dat ze het onderste uit de kan voor je halen.
Verder is het niet zo dat je met een heel laag bod moet beginnen, om zo stapje voor stapje tot een prijs die in het midden ligt te komen. Door een laag bod kan de makelaar zich beledigd voelen! Het is gebruikelijker door te beginnen met je eindbod, (of een klein beetje eronder) en hieraan vast te houden. Een inleiding waarmee je voor je eigen gevoel nogal slijmerig overkomt is gebruikelijk. Geef bijvoorbeeld aan dat het fantastisch is dat je in die woning kunt gaan wonen, en hoe keurig en netjes de verkoper het wel niet voor je geregeld heeft.
Bevestigen
Als je het huis van je dromen hebt gevonden dan wil je natuurlijk het liefst zo snel mogelijk alles rond krijgen. Vergeet niet dat bovenop de vraagprijs nog ongeveer 7 % kosten koper komen.
Als de verkoper een bod accepteert (mondeling) is het niet handig om de afspraken “even snel schriftelijk vast te leggen”. Op een papiertje met handgeschreven zinnen met de omschrijving van de transactie en de handtekeningen van beide partijen is een geldige overeenkomst, en hier maken malafide bedrijven en personen gebruik van. Niet dat het per definitie fout zit als dit wordt voorgesteld, maar het is verstandiger om de echte “compromis de vente” te gaan opstellen.
Verder is een mondelinge overeenkomst niets waard in Frankrijk. Wil je de koop rond maken, dan is het zaak direct naar de notaris te gaan. Het is overigens niet noodzakelijk om naar de notaris van de verkoper te gaan, je mag er ook zelf een inschakelen.
Tip: betaal of teken nooit iets waarvan je niet precies weet wat het inhoudt
Offre en promesse d’achat / de vente
Soms wil een verkoper het bod op papier zetten om zo meer zekerheid te krijgen. Je kunt dit zien als een schriftelijke bevestiging dat je het huis wilt kopen. Op zich is er niets mis mee, maar besef je goed dat alleen jij belooft dat je de woning wilt kopen. Zorg er wel voor dat er op deze offre d’achat wordt vermeld dat de uiteindelijke voorwaarden in de compromis de vente komen te staan.
De tegenhanger is de promesse de vente. Hierbij geeft de verkoper aan zijn huis voor de verkoper vast te houden. In principe betaalt de koper vast 10 % aan omdat de verkoper de woning uit de verkoop haalt. De koper kan alsnog annuleren, maar is dan wel zijn 10 % aanbetaling kwijt.
Het is niet verstandig om een promesse de vente op te stellen en 10 % aan te betalen. Als de verkoper de woning toch aan iemand anders wil verkopen kan hij dat wettelijk gezien ook doen, en moet jij je geld terug zien te krijgen… Over het algemeen zijn alle offres en promesses niet zoveel waard, als je zeker weet dat je de woning wilt kopen dan sluit je direct een “compromis de vente” af bij de notaris.
Koopcontract: compromis de vente
Voor het koopcontract oftewel de “compromis de vente” ga je naar de notaris.
In dit document komt te staan dat jij betaalt, en de verkoper het pand voor het afgesproken bedrag aan je overdraagt. Bij het tekenen van het koopcontract wordt ook de opleverdatum afgesproken en wanner de definitieve akte getekend zal gaan worden. Dat is meestal ongeveer 2 maanden later. Verder staan alle rechten en plichten in de compromis de vente, denk aan de voorwaarden bij als de koper of verkoper alsnog af wil zien van de afspraak. Het is heel belangrijk dat je hier niet tekent voor iets waar je het niet mee eens bent.
Verder zijn ook alle wettelijke bepalingen bij een compromis de vente van toepassing. Dat is fijn, want ze beschermen over het algemeen de koper.
De notaris bewaakt vanaf dan het proces en of de beide partijen zich aan hun verplichten houden. Hij voert verder een aantal controles uit zoals de verplichte keuringen en controle van het kadaster.
Als het contract getekend is, dan mag de verkoper de koop niet meer terugdraaien. Doet hij dat wel, moet hij een boete betalen van 5%. Zelf heb je nog 7 dagen bedenktijd, mocht je nog van de koop afzien dan kan dat gedurende deze 7 dagen zonder extra kosten. Daarnaast is het niet rond kunnen krijgen van de financiering een geldige reden om het voorlopige koopcontract te ontbinden. Deze regels zijn standaard, maar moet wel in het contract staan.
Alle roerende goederen, maar zeker de belangrijkste, kun je in de compromis de vente opnemen als je gedoe wilt voorkomen. De makelaar of de verkoper kan altijd nog kans zien om de cv-ketel in zijn nieuwe huis te plaatsen, de mooie tuintafel te verkopen of een andere streek uit te halen. Dat zou toch zonde zijn, zeker omdat je dat kunt verkopen.
Tip: teken nooit iets als er onderdelen in staan die je niet begrijpt! Ook niet als er een gebrekkig Engels exemplaar bij zit, de Franse zal uiteindelijk rechtsgeldig zijn.
De compromis de vente is meestal een kleine 20 pagina’s lang, en is opgesteld in Frans dat voor de meeste Fransen zelf al moeilijk te begrijpen is. Het is wel het enige en belangrijkste document waarin alle regels en afspraken van de koop staan. Laat dan ook altijd een onafhankelijk persoon de compromis de vente nalezen voor je hem tekent.
Aanbetaling
Als je het compromis de vente tekent in Frankrijk, dan is het gebruikelijk dat je 5 tot 10 procent van de verkoopprijs aanbetaald, al is de aanbetaling niet verplicht. Het aanbetalen gebeurt aan de notaris, en ook echt alleen de notaris. Als je dit bedrag aan de verkoper of verkopende makelaar geeft, wordt het een stuk lastiger om het terug te krijgen als je toch nog besluit om af te zien van de koop.
Uiteraard moet de notaris je een bewijs van betaling geven.
7 dagen bedenktijd
De 7 dagen bedenktijd die je hebt kun je het beste goed benutten. Vraag jezelf af of je wel echt langdurig in deze omgeving wilt wonen of verblijven, probeer eens in contact te komen met de buurtbewoners en probeer erachter te komen hoe zij denken over je/jullie komst.
Je kunt ook in contact proberen met de gemeente of de DDE, of desnoods de bakker om de hoek. Ze kunnen vast iets vertellen over het huis en de omgeving. Een afspraak maken bij de Mairie is een goed idee, je kunt hier in het bestemmingsplan kijken.
Financiering
Na de 7 dagen bedenktijd is de enige mogelijkheid dat de koop nog ongedaan gemaakt kan worden, als je de financiering niet rond kunt krijgen.
Makelaars proberen soms te testen (al in een vroeg stadium) of je misschien in staat bent om het huis uit eigen middelen te betalen. Mocht dit zo zijn, laat dit dan liever niet blijken. Als je rustig de tijd neemt voor de financiering, heb je nog twee maanden extra de tijd om in geval van nood (overlijden, ongeval, financiƫle problemen) de koop toch nog niet door te laten gaan. De aanbetaling ben je wel kwijt, maar het verlies is dan wel beperkt.
De levering, de sleutels en de acte authentique…
Een laatste kritisch rondje door de woning verstandig voor je de acte authentique tekent. Als je de woning met inventaris overneemt, check of er niet ineens zaken ontbreken. Denk aan de gasflessen, en alle setjes sleutels… Als er iets niet klopt dan teken je niet, en sommeer je de verkopende partij om orde op zaken te stellen.
Je kunt de acte authentique als laatste recht zien om terug te vallen op de gemaakte afspraken in de compromis de vente.
Achteraf op dit soort zaken terugkomen blijkt vaak lastig te zijn. Controleren is in dit geval beter dan vertrouwen, ook al kom je daarmee misschien achterdochtig of onvriendelijk over.
Inschrijven bij de gemeente in kadaster
De notaris verzorgt de inschrijving in het kadaster.